华发外滩首府：地处二七滨江商务区 比邻武汉天地
2018-08-01
杨俊
【楼盘测评】华发外滩首府：地处二七滨江商务区 比邻武汉天地
基本信息：华发外滩首府位于汉口二七滨江商务区，江岸区永泰路口（滨江苑旁）项目总占地面积约63650平方米，建筑面积约300000平方米，整体的容积率4.7。华发外滩首府分为三个地块开发，一共包含14栋住宅、1所幼儿园以及6190平方米的公园。
图：华发外滩首府售楼部实景
目前1组团1，2，3，5，6号楼均已经售罄，2组团待售，3组团15、16号楼销售完毕，即将在后期推出3组团剩余的10-13号楼共计4栋住宅，面积段是106-241平大户型，是否带装修未定，最近一次开盘毛坯均价大约是36000元/平。
图：华发外滩首府楼栋效果图
一、拿地历史：2015年6月30日珠海华发以总价40.05亿元、楼面价13388元/平拿下了位于江岸区二七沿江商务区的P（2015）050号地块，当时一度成为了武汉单价最贵的一宗地，同时华发外滩首府的面世，也揭开了汉口二七滨江商务区开发的序幕。随后绿城、伟鹏、周大福、中信泰富等开发商纷纷抢占了这个区域其他的地块，目前二七滨江商务区已经有四个项目入市，分别是华发外滩首府、绿城武汉黄浦湾、伟鹏万科御玺滨江和中信泰富金融城。
来源：武汉市国土资源规划局
二、区位：位于二七滨江商务区南片 武汉天地盛荟旁
华发外滩首府位于汉口二七滨江商务区的南片，从整体来看，华发的东侧是滨江苑1期、汉口江滩以及长江，南侧是武汉天地云廷和盛荟，西面是还建房地块、解放大道和轻轨线，北面是绿城武汉黄浦湾项目。
来源：武汉市国土资源规划局
从整体来看，二七滨江商务区的发展前景还是很大的，华发外滩首府与沿江大道隔着滨江苑一期，可能仅有中高层部分能看到长江。
三、交通：距离轻轨一号是约250米
地铁：华发外滩首府附近目前已经开通的有轻轨1号线，最近的站点是头道街站，距离大概在250米左右，另外未来地铁10号线也将经过二七滨江区域。
（注：上图来源百度测距，与实际可能会有误差，仅供参考）
图：轻轨一号线头道街站
公交：项目门口永泰路上目前有一趟公交线路是外环408路，此外最近的公交站点还有解放大道头道街上，有4路、212路、313路、346路408路、508路等十余条公交线路，可到达武汉三镇。
图：华发外滩首府附近公交
自驾：从项目自驾可直接到达沿江大道或者解放大道上内环、二环线等，去汉口、汉阳以及武昌都十分方便。
四、周边资源
目前二七滨江商务区还处于开发状态，因此华发外滩首府周边的资源主要集中在武汉天地、滨江苑沿江大道和二七路。
商业：华发外滩首府周边的商业资源主要是武汉天地商业街、壹方购物中心、武汉天地盛荟商业、武汉天地底商和滨江苑沿街底商，另外远一点还有二七航天双城的东部购物公园，乘坐轻轨1号线还能直达江汉路商圈和武广商圈。
图：壹方购物中心
图：武汉天地盛荟
教育：项目自带一所幼儿园，另外目前华发对口学校没法确定，但周边的名校很多的，如长春街小学、武汉二中、武汉七十一中等。
医疗：距离项目最近的一所三甲大医院是黄浦路的一六一医院，开车过去仅需要5分钟左右。另外沿解放大道去同济、协和医院也很方便。
图：黄浦路一六一医院
公共资源：主要是距离项目约500米的汉口江滩公园。
五、房源
华发外滩首府接下来将会推出4栋住宅，分别是2组团的10-13号楼，其中10号楼低层区（2到8楼）是两梯三户，106平、112平和131平三种户型，10号楼高层区（9到28楼）是两梯两户，235平和241平户型；11号楼是2个单元，两梯两户，户型是171平和187平；12号楼是两梯三户，191平、192平和126平三个户型；13号楼是两梯四户，120平和172平两个户型。
这次推出的四栋住宅，是否带有装修并不确定，上次开盘的楼栋是毛坯出售，毛坯备案均价为36000元/平。
下面将挑选这次的三个户型做简要点评：
这是10号楼112平户型，三房两厅两卫
户型分析：这个112平户型算是这批户型中比较小的了，整个户型方正，客厅和卧室的大阳台是优势，主卧还带有赠送面积的飘窗，缺点是卫生间和厨房太近，离两个次卧太远。
这是12号楼126平户型 三房两厅两卫
户型分析：这个户型整体方正，大阳台可晾晒，采光也好，次卧和书房离卫生间近，整个户型利用率高，没什么明显缺陷。
这是12号楼191平户型，四房两厅三卫
户型分析：这个191平的大户型，南北双阳台设计，通透户型有利于通风和采光，主卧和次卧均带有私人的卫生间，保证了私密性，其中主卧还有个衣帽间，四房中三房朝南采光好。
六、品质：绿化覆盖面大但楼间距密集 非一线临江
华发外滩首府开发商是珠海华发集团，在武汉有华发未来荟、华发中城荟等项目，在二七的这个楼盘定位于高端住宅，是华发在全国布局的第三个“首府”系列产品，华发外滩首府与武汉天地仅一路之隔。
图：武汉天地实景
华发外滩首府的绿化率是35%，其中小区2组团还配备有一块6190平方米的绿化公园，对于整个小区来讲绿化率的覆盖面积还是挺大的，这是华发的优势之一。不过4.71的容积率偏高，楼间距密集，会影响部分楼栋的采光，项目东面是滨江苑一期，项目并非一线的临江房，只有部分东面楼栋的高层可以看到江景。
图：华发外滩首府沙盘模型
图：华发外滩首府楼栋
有趣的是，华发外滩首府前期开盘的1号楼，据现场一房一价表显示，一套顶层复式楼的公摊高达123平，而单价4万左右一平，这样就要花掉480多万买公摊，不得不感概，有钱人的世界真是不一样啊！
图：华发外滩首府1号楼价格表
华发外滩首府优劣势分析
优势：
1，所在的区域为政府重点打造的二七滨江商务区，区域潜力大。
2，品牌开发商，小区物业服务口碑好。
3，前期开盘单价较旁边的竞品低，有价格优势。
4，近期开盘的户型丰富，较周边竞品来说，选择性较多。
劣势：容积率高，楼间距小，楼栋密集，舒适度不高。
2018年5月华发外滩首府实景：
注：1，本信息采集于2018年5月22日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中所涉及装修状况、标准以合同为准。
2，文中距离信息来源于百度地图测距，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
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