【楼盘测评】虽是吴家山刚需楼盘 但配套真心不差！
九坤新城壹号御府基本信息：
九坤新城壹号御府位于东西湖区临空港大道与三店西路交汇处（莲花湖小区旁）。共分二期开发，一期已交房入住。目前在售二期。
二期项目占地面积55132平方米，建筑面积246769平方米。地上停车位485个，地下1992个，总户数1982户。绿化率35%。容积率3.8。
二期还剩3栋住宅待售：14#、15#、16#。预计6月底开盘14#，预计均价12000元/平（含2000元/平装修）。
图 | 九坤新城壹号御府营销中心
图 | 九坤壹号御府楼栋沙盘图
1、区位： 三环和四环之间 东西湖吴家山板块
九坤新城壹号御府位于东西湖吴家山新城区板块，四环线与临空港大道之间，南为金山大道。
注：本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考
小区位：
来源|武汉规划一张图
东面：莲花湖小区
西面：教育用地、住宅用地
南面：九坤新城壹号一期
北面： 住宅用地、教育用地
区位点评： 三环线开外近5公里，距离汉口主城区距离还是较远，从循礼门需要一口气坐18站才能到项目附近的三店站；项目周边的医疗、教育、体育等配套设施规划都比较完善，后期发展有一定潜力。
2、交通： 靠近主干道 自驾更为方便，距离地铁较远
地铁：项目周边的地铁站是1号线的三店站和码投潭公园站。按照目前道路状况，从三店站步行到项目必须要沿着三店大道往东，再走空港大道往南，再三店西路往西，到项目总距离约3.8公里，步行距离较远。但未来如果修了路，会省很多时间。
来源|百度地图测距
图|三店站地铁口
公交：项目1公里范围内公交站很少，项目门口有公交站三店西路九坤新城壹号站，但只有H91和H94路经过,这两趟公交也只跑东西湖区域。
图|项目周边公交站 来源：百度地图
自驾：从项目走临空港大道—东西湖大道可达三环，大约12公里。要到吴家山老城区的话，也主要走临空港大道往南，大约4公里。
3、资源： 少量底商 周边公共配套规划完善
商业：小区的一期和二期部分楼栋有沿街商铺，其中一期商铺大多入驻，有便利店、米粉店等。二期商铺也是对外卖的。想要“吃喝玩乐购”的话还是需要去吴家山老城区，大型商圈更加集中，像东吴大道与三秀路交叉口的海林广场（距离约4.5公里），吴家山四明路与东吴大道交汇处的北冰洋广场（4.4公里），门口公交H91/94路可直达或者驾车。
图|北冰洋城市广场
学校： 二期地块自带一所幼儿园，周边学校有吴家山中学，吴家山第一小学，三店中学等。
医疗：项目东北方向1.2公里左右在建人民医院（将由协和医院托管），主体大楼完工。
4、房源：预计6月底开盘二期1号楼 带装修房源
图|九坤新城壹号御府沙盘效果图
九坤新城壹号御府二期的8-13#已经售完，预计6月底加推14号楼，建面约90平、99平， 106平的三房房源，目前正在登记中。
14号楼是2个单元，2梯4户，33层，1层商铺。
建面90平户型——3室2厅1卫：
点评：建面90平户型，位于14号楼的中间户，是全朝南的，通透性略差。整体户型很方正，客厅和两卧室朝南，主卧赠送飘窗；书房采光较差；厨房方正设计合理。
建面约99平——3室2厅1卫：
点评： 建面约99平的户型，位于14号楼的端户，是南北通透的户型， 客厅和主卧分别两个阳台，通透性不错。两间卧室朝南，一间在北面。走道略浪费空间，客厅在北，不如客厅在南舒适。
建面106平户型——3室2厅1卫：
点评：建面106平的户型位于14号楼中间的端户，南北通透的设计，但采光可能会被中间凸出的户型所影响，采光方面不如东西两端的户型。整体布局和100平的差不多。
以下是15号楼和16号楼的户型：
5、价格：预计毛坯1万，再加2000元/平装修，装修部分可贷款
图|售楼部二期沙盘
九坤新城壹号御府原本预计14、15、16#，三栋一起推完，但目前得到消息是预计6月底只开14号楼一栋，240多套房源。具体开盘楼栋还会不会变化要看开发商通知了。
目前吴家山板块新盘楼盘还有：
文一云水湾：预计6月底加推1#和2#，带装修房源，预计平层建面116平，均价1.2万/平，跃层建面115平，均价1.4万/平，均含2500元/平的装修，装修可以贷款。
欧亚达云台：预计7月底加推，开盘7#-10#，建面78-138平毛坯房源。预计均价10400元/平。目前收资料中。
尚璟瑞府：预计下半年推出3号楼和4号楼，建面122-130平房源。价格待定。
总体上，在吴家山板块在整个大汉口新房市场，价格算比较便宜的，九坤新城壹号御府装修能贷款对于许多刚需来说比较能接受。
6、品质：物业口碑较差
开发商： 武汉九坤博成房地产开发有限公司，武汉本地开发商，名气一般。
物业： 深圳彩生活物业管理有限公司
物业费：1.95元/平方米·月
停车位配比：车位配比约1：1.25。车配配比还可以，但人车不分流。
一期二期楼间距还比较宽。从一期入住情况看物业服务水平较差，物业口碑较差。二期绿化很一般。莲花湖中路（也就是一期和二期）之间有高压线。二期带装修的房源，装修标准2000元/平也比较简单。总的来说，品质很一般。
综合优劣势点评
优势：
1、从武汉市场来说，均价相对便宜，刚需能上车
2、装修部分能贷款
3、位于吴家山新城三店位置，周边公共配套规划都不错
4、距离地铁站较近（以后道路修通后）
劣势：
1、物业服务较差
2、人车不分流
3、目前周边商业配套相对缺乏，大型商业得去吴家山老城区
注：
1、本信息采集于2018年6月13日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中所涉及装修状况、标准以合同为准。
2、文中距离信息来源于百度地图测距，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
3、文中的人物图片已经图中人物的同意。
4、文中涉及的均为建筑面积。
5、文中涉及商业的规划信息来源于武汉国有土地资源和规划局官网。
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