光谷澎湃城奥山府：光谷东改善型户型即将发车 备案价能否赶超16000元/平

【楼盘测评】光谷澎湃城奥山府：光谷东改善型户型即将发车 备案价能否赶超16000元/平

光谷澎湃城奥山府基本信息：

光谷澎湃城由两个地块组成，即商业地块和住宅地块，住宅部分名为奥山府。项目总建筑面积约62万方，其中商业19万方，住宅43万方（奥山府），楼栋总数37栋，停车位3738个，两个地块直线距离约3.5公里。在美国SOM的城市规划上，本项目规划为体育中心区，是政府重点规划和打造的核心区域。

住宅地块：地处体育中心南核心区，容积率2.3，产品类型有高层、双拼别墅、合院别墅等，其中高层面积集中在95㎡—225㎡之间，别墅面积集中在250㎡—310㎡。

效果图 | 项目鸟瞰

商业地块：地处体育中心北核心区，规划净用地面积约10万方，未来建设冰雪项目，或称为华中冰雪运动中心，产品类型有冰雪场馆、临街商业、商墅、公寓等。

地块信息：

2017年4月18日，奥山集团以底价12.1063亿元成功摘牌位于东湖新技术开发区高新二路以北、武广高铁以东，土地面积约96496.64平方米的P（2017）038号娱乐、商服用地，以及位于东湖新技术开发区光谷三路以东、大吕路以西、流芳园横路以北、佛祖岭东街以南，土地面积约136420.6平方米的P（2017）037号住宅地块。P（2017）037号住宅地块楼面地价3250元/平，P（2017）038号娱乐、商服用地楼面地价1648元/平。

图 | 地块图

一、区位：位于光谷东 身处于光谷新

光谷澎湃城奥山府在三环线以东，位于光谷东偏南区域，所在的片区属于光谷中心城的文娱片区，包括了网球中心、奥体中心、滑雪场、奥特莱斯等。

来源 | 武汉规划一张图

小区位：

北面：绿地国际理想城、烽云慧城、光谷航天城

西面：光谷三路、工业用地

南面：规划公园

东面：长投公园大道

长投公园大道，由湖北房地产集团有限公司以17.4亿元竞得，溢价率达83.97%，成交楼面地价4415元/平方米，刷新了此前由绿地国际理想城创下的4048元/平米地价记录。地块规划净用地面积17.15万平方米，用地性质为居住用地，容积率不超过2.3，建筑高度不超过100米。

图 | 长投公园大道地块

二、交通：自驾为主要出行工具 T2成辅力

光谷火车站：2015年7月光谷火车站开工建设，预计今年年底建成。光谷火车站的功能以城铁为主，国铁为辅，除此之外，此地还配套有武汉关山汽车站，武汉轨道交通2号线南延线，武汉轨道交通11号线换乘站，雄楚BRT公交终点站。从项目到光谷火车站5.4公里。

图 | 光谷地铁站规划草图

公交：可乘坐公交913、333、301路到高新大道光谷三路，下车即到项目。

地铁：离地铁较远，距离光谷东11号线生物园站约2.3公里。

城铁：有轨电车T2号线目前已通车，距离项目最近的站点是九夫小路站，距离593米。

来源 | 百度地图

三、配套：项目附近满足基本生活 光谷东配套全但尚未成型

光谷东配套：

2015年8月东湖高新管委会迁址光谷东。

2015年9月底光谷国际网球中心开赛，光谷外校开学。

2015年10月地铁11号线光谷段开挖隧道，2018年贯通后将串起光谷8大产业园中的7个园区，包括光谷生物城、光谷中心城、未来科技城、左岭新城等地。

2015年10月，地处光谷新城核心区域同济医院开业。

2016年9月8日，备受关注的光谷中心城中轴线区域地下公共交通走廊及配套工程开始施工，这标志着光谷中心城地下空间一期全线开工，根据规划，目前该项目工期为3年，将分三期建设。

首创集团位于光谷东的奥特莱斯项目也在2017年年底开了业。

绿地集团也将在光谷中心城的北部核心区地块建一栋400米超高建筑，并在建成后引入世界500强企业总部或区域总部以及五星级酒店。

2018年5月18日，位于光谷中心城的一宗地被龙湖拿下，或将在该地打造10万方龙湖天街商业。

商业配套：小区自带19万方商业，附近的绿地国际理想城也自带商业，基本生活保障能满足。

学校配套：小区自带一所幼儿园，周边最近的学校为北辰附近的光谷十八小、九峰小学，绿地国际理想城地块旁规划有初中。

生活配套：项目南面紧邻一个规划的公园，出了家门就可以去公园散步，除此之外，附近还有豹子溪公园、二妃山公园、新月溪公园、九峰山森林公园。

四、房源：户型偏改善 预计6月初加推 

该区域还有不少楼盘，其中绿地国际理想城、北辰优+、MOMA焕城都已售罄，万科不久前在该区域拿下了北辰优加隔壁的地块，长投在奥山府隔壁拿下来一个地块取名“长投公园大道”，据湖北地产联盟前期报道，该项目或将引入绿城代建。

整个项目采用别墅、小高层、高层相结合的物业心态，南低北高，中间低两边高，整个小区有一条中轴线。

图 | 效果图

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项目预计6月初加推4.5.6号楼建面约95平-140平高层房源，4、5号楼1个单元、无架空层，6号楼2个单元、有架空层，4号楼31层，5号楼32层，6号楼28层，都是2梯4户。

户型：

图 | 95平户型

95平的户型位于6号楼的中间户，该楼栋是连廊设计。

优势：

1、虽属于中间户，但由于是连廊设计，所以也是半通透，居住舒适度会增强；

2、整个南向要不是阳台要不是飘窗，户型采光面比较不错；

3、户型动静分区，能够保护卧室的隐私性，也能在睡觉时保持静谧的环境。

不足：

北面的卫生间和次卧直面连廊，有人从连廊走就很难保证私密性，不过这个是一个窗帘或者窗纸就能搞定的事情。

图 | 115平两房户型

115平户型位于4、5号楼中间户。

图 | 140平两房户型

140平户型位于4、5号楼边户。

优势：

三个卧室面积都比较大，房间储存性能增强；

阳台7.2米宽，南向主卧又带一个飘窗，通透性比较强，阳台的多功能性也凸显出来了；

客厅的位置可以隔成一间儿童房，可三室也可四室，户型可以灵活多变。

不足：

户型的两个卫生间都在卧室里面，生活不是很方便。

五、品质：未升级版品质 开发商口碑一般

开发商是武汉瑞虹置业有限公司，这是武汉本地的开发商，在武汉还开发过武汉奥山世纪城、奥山创意街区、奥山光谷世纪城、武汉江山，口碑较好。

物业公司：武汉福赛德物业管理有限公司，物业费不是很确定，但是根据项目的物业形态来看，物业费应该不会便宜。

车位总共有3738个，车位比1:1.5，这个比例还是挺高的。

六、价格：预计均价16000元/平米 装修也能贷款

光谷东目前新房供应量极小，项目预计6月初开盘，光谷188国际社区和光谷创新天地预计要到9月之后才会有加推，目前项目预计均价在16000元/平，带2500元/平装修，都能贷款，项目附近的楼盘绿地国际理想城上一次开盘价格在14500元/平米，而奥山府距离地铁、有轨电车更远，如果想要超出这个价格那就要看政府的备案价了。

综合优劣势点评

优势：

1、自带大体量商业，能够满足日常所需

2、物业形态多，选择多；

3、户型设计比较合理，品质较高；

4、项目南面规划有公园，有一个散步游玩的好去处。

劣势：

1、距离地铁较远；

2、该区域目前还在发展中，周边成熟配套较少；