【楼盘测评】光明上海府邸：两大国企强强联手 四新无套路好盘即将清盘
（写稿日期：2018 年5月5日）
光明上海府邸位于汉阳区四新大道与江城大道交汇处。项目占地面积74105平方米，建筑面积约40万平方米，整体容积率3.50 ，绿化率30%，停车位共约1667个，包含1栋双子塔写字楼与11栋住宅，住宅总户数2222户。
光明上海府邸预计2018年5月底加推，预计推出6、8、10号楼建面82平米-139平米非毛坯房源，共680套。
来源 | 效果图
光明上海府邸位于四新大道与江城大道交汇处，距离杨泗港快速通道500米，待杨泗港长江大桥建成后，可由该桥快速直达武昌。
来源 | 规划图
光明上海府邸位点评：项目居住氛围浓厚，生活配套正在逐步完善中，项目周边在建楼盘很多，并有同济康泰医院以及国博一小这样的教育医疗配套、后期生活便捷。
图 | 四新北路江城大道公交站
项目距离江城大道、四新大道、四新北路、杨泗港快速通道等主路均在500米以内，周边有7趟公交线路，距离地铁国博中心南站约2000米，有2条轨道交通规划，目前开车出行十分方便、公交出行较为方便、地铁出行不太方便。
图 |来源百度地图
1、地铁：项目距离地铁6号线国博中心南站站1900米；距离地铁12号线四新站约700米，距离规划中的10、11号线换乘站四新大道站约300米，其中地铁12号线预计2021年通车。
2、公交：公交：乘坐325路;517路;637;658路等4条线路到四新北路江城大道下车即到项目；乘坐273路;369路;707路等3条线路江城大道四新北路站下车步行约400米即到项目。
3、自驾：通过杨泗港快速通道四新北路均可以快速抵达龙阳大道。
考虑到光明上海府邸门口就有四新北路与四新大道两条主路，并有四新北路江城大道公交站，目前交通已经较为便捷，未来通过地铁出行也会很方便。
图 |来源百度地图
教育配套：武汉三中、武汉第三寄宿中学、钟家村小学、英才小学、国博一小（报建）、国博一小（报建）、武汉三中（在建）。其中武汉三中是省级示范中学。
图 |武汉三中工地实景图
商业配套：项目对面的还建房小区里面有一个菜场、周边已建成项目底商较为城市，周边还有居然之家以及麦德龙。
图 |麦德龙实景图
医疗配套：项目距离在建的康泰同济医院约300米，距离武汉市中医院约700米，两所医院均为三甲医院。
图 |康泰同济医院工地实景图
公共配套：项目周边有一个方岛湿地公园，它是武汉第一座人工岛，规划用地面积约100公顷。
图 |方岛湿地公园实景图
光明上海府邸剩余3栋高层住宅，这3栋住宅现已全部封顶，预计2018年5月底一次性加推，推出6、8、10号楼建面82平米-139平米带装修房源，共680套。其中刚需优先选房的房源占比为40%，共计272套。
其中，6号楼，共41层，2个单元，2梯4户，1楼架空，17、33层为避难层；8号楼，共33层，1个单元，2梯4户,1楼架空；10号楼，共32层，2个单元，2梯4户，1楼架空。
图 | 房源分布图
接下来，小编选取2个户型进行点评：
10号楼 建面82.67平米 两室两厅一卫
优势：
1、户型方正，布局紧凑，没有面积浪费；
2、全朝南设计，采光比较好；
3、L型厨房空间不错，实用性比较强；
4、客厅带南向大阳台，采光不错，方便晾晒；
5、主卧带有飘窗，增加实用面积。
劣势：
1、全朝南设计，户型不够通透；
2、没有实现动静分区；
3、主卧门对着入户门，私密性一般。
6号楼 建面104.73平米 三室二厅一卫
优势：
1、南北通透，户型通透性好，居住舒适度高；
2、主卧带卫生间，是私密性强；
3、餐厅和客厅相互贯通，整体空间大；
4、客厅带南向大阳台，采光不错，方便晾晒；
5、卧室带飘窗增加实用面积。
劣势：
1、户型中间过道有点浪费；
2、未能实现动静分区。
光明上海府邸是由湖北省交投与光明地产共同开发的，光明上海府邸是光明地产在武汉的第二个项目，第一个项目为光明上海公馆。湖北省交投为大型国企，光明地产为百强房企。
项目物业为上海农工商旺都物业武汉管理有限公司，物业费2.9元/平米/月。
项目车位配比1:0.75，属于一般水平。
装修标准预计为2500元/平，带有墙纸，常规硬装，装修品质不错。
总的来说，光明上海府邸在品牌方面比较有优势，装修带有墙纸。
图 | 售楼部实景
目前四新片区毛坯备案价普遍是13000元/平以内，光明上海府邸上一期房源毛坯备案价为12500元/平米，本次开盘预估的备案价为13000元/平，加上2500元/平的装修标准，实际均价预估为15500元/平。考虑到装修不能贷款，82平房源首付预估在52万以上。
优势：
1、位于三环内的四新片区，周边生活、教育、医疗、公园等配套已经逐渐成熟；
2、周边未来三条地铁规划，建成后出行将十分便捷；
3、大品牌开发商，装修品质不错；
4、本次开盘设置有刚需优先选房，增加刚需的置业成功的概率；
5、交房时间较早，预计最早2019年底交房。
劣势：
1、项目一期的楼栋包含一栋公租房，对小区的居住品质可能有一定的影响；
2、容积率3.5，略高；
3、装修不能贷款，首付较多。