汉口御江澜庭：地处长江新城的普通刚需楼盘

【楼盘测评】汉口御江澜庭：地处长江新城的普通刚需楼盘

基本信息：汉口御江澜庭处于黄陂区武湖滨江生态新城的繁华核心区域，汉施公路与发展路交汇处，整个项目总建面约11万平方米，规划有5栋高层住宅和悦5700平米的商业风情街，项目限购，容积率为3.3，绿化率是30%，车位配比为1比0.64。

图：汉口御江澜庭售楼部

汉口御江澜庭1，2号楼前期已经售罄，目前还剩下3，4，5号楼三栋住宅待售，接下来预计将在今年下半年推出3，4号楼两栋住宅，具体开盘时间售楼部并未透露，3，4号楼是建面约97平、109平的三房户型，带装修，价格待定，目前售楼部可做登记。

图：汉口御江澜庭沙盘

一．区位：项目位于长江新城起步区武湖核心区域

2017年7月17日，武汉市人民政府办公室举行长江新城新闻发布会宣布，长江新城起步区选址于谌家矶——武湖区块，武湖至此被列入到了长江新城的起步区域，而汉口御江澜庭正好处于武湖的核心区域内。从大的区位上来看，这个项目与三环线仅一桥之隔，即新河大桥，项目往西面走过三环是谌家矶板块，往东经过武湖街道就是沙口和阳逻了。

图：汉口御江澜庭区位图

从小的区位上来看，汉口御江澜庭的东测是武湖街道居民居住区，主要是私房为主，南侧是长江和江北快速路，西侧是长江凯旋城和新河大桥三环线，北测是汉施路以及彩云理想城、宜居花园等小区。

来源：武汉国土资源局

汉口御江澜庭所在区域武湖有很大的发展潜力，买这个项目的人大多是看重了长江新城在未来的发展空间。

二．交通：离地铁阳逻线比较远，距离约2.6公里

地铁：汉口御江澜庭距离地铁阳逻线青龙站的距离大约是2.6公里，从项目到地铁站约2站公交的距离，这个距离还是比较远的，所以在地铁方面并没有什么优势。

来源百度测距，与实际可能略有偏差，仅供参考。

图：阳逻线青龙站

公交：项目门口就是公交站点，即汉施公路发展路公交站，途径的公交线路有3条，分别是212路，297路和新洲279路。212路是开往汉口市中心解放大道和沿江大道区域的，297路是开往青山武汉火车站，而279路是开往新洲主城区的。

自驾：从三环线方向在谌家矶下往新洲阳逻汉施路方向下三环过新河大桥即可到达项目，或者是直接从汉口走解放大道到堤角经过谌家矶也能到项目，等到今年底江北快速路开通后，从二七桥走这条快速路也能抵达项目。江北快速路的开通江拉近武湖到汉口市中心的距离。

来源百度地图，与实际可能略有偏差，仅供参考。

总结：在交通方面，驾车从项目去往市内是最为方便的，不过新河大桥有时候会堵车，如果今年底项目南面的快速路开通后，开车到二七路武汉天地商圈会方便的多。

一．配套：附近沿街底商能满足日常需求 区域无大型商业体

商业：项目建成后，自带5700平方米的社区底商，对面的长江凯旋城还有约2万平方米的商业配套，此外武湖沿街的有大量的商业门面，基本的生活配套如菜场、超市和银行等都有，可以满足日常需求，不过武湖片区目前缺乏大型的商业综合体。

图：汉口御江澜庭商业街

教育：武湖小学、武湖中学均距项目不远，小学中学的教育资源一般般，另外对面的长江凯旋城有一所12班的幼儿园，引进的是北京师范幼儿园。

图：武湖小学

医疗：项目附近的医院主要以社区卫生所为主，如武湖街社区卫生服务中心、青龙社区卫生服务中心等，往谌家矶方向有武汉市中心医院谌家矶院区。

公共：汉口御江澜庭西边是区域内的新河湿地保护区武湖滨江公园，覆盖面积高达十万平方公里，是汉口东门口的城市绿肺，也是武湖居民饭后散步休闲的地方。

图：武湖滨江公园

四．房源：3，4，5号楼均已封顶但开盘时间不定

汉口御江澜庭的3，4，5号楼均已经封顶，但售楼部并未透露开盘时间，好像也没有要开盘的意思，从武汉市房地产市场信息网查询来看，仅仅只有已销售的1，2号楼，3，4，5号楼并没有备案！

图：汉口御江澜庭实景

来源：武汉市房地产市场信息网

奇怪的是，已经对外销售的1，2号楼中，1号楼只有部分房源已经网签，还有一部分房源处于抵押状态，剩余房源均是未销售，2号楼更是仅有3套房网签，其他房源都是未销售，其中的真相真是难以琢磨。

前期开盘1，2号楼带装修的价格大约是9900元/平，其中装修部分标准是200元/平。

图：来源武汉房地产市场信息网

从售楼部对外透露的是，接下来开盘的3，4号楼均为32层，1个单元，两梯四户，板楼设计，中间两小户型是97平，两边大户型是109平。

户型分析：这个97平的户型是三房两厅一卫设计，这个户型的优势很明显，三房均朝南，有利于采光，厨房 卫生间都带有窗户，进门左边还有一个书吧设计是亮点，整个户型没什么浪费面积。

户型分析：这个109平的户型是三房两厅两卫，南北通透双阳台是优点，利于通风和采光。缺点是进门便是次卧和卫生间，影响私密性。

五．品质：开发商名气不大 普通的刚需盘品质

汉口御江澜庭的开发商为湖北鼎正房地产开发有限公司，是一家集房地产项目开发商品房销售，物业管理于一体的专业地产企业公司，成立于2010年，目前仅开发有两个项目，汉口御江澜庭和鼎正华府，鼎正华府同样也是位于武湖，体量比较小只有两栋住宅。汉口御江澜庭五栋楼呈一字型前后排开，后面的4，5号楼高层应该是可以看到长江的，整个项目的绿化率和容积率数据都是正常的，但车位配比偏低，仅有1比0.64，可能主要是由项目的地块形状所造成的。

从整体来看，这个项目就是一个普通的刚需盘品质，楼盘的体量、户型设计、装修都很普通，没有什么亮点，从前面两栋楼的销售网上备案情况来看，还是有很多疑惑点的！

汉口御江澜庭优劣势分析：

优势：1，地处长江新城起步区，未来有一定的发展前景。

2，后期推出的楼栋高层能看江。

劣势：1，开发商较小，品质和物业服务一般，项目没有独特的亮点。

2，楼盘处于两条路的交汇路口，存在噪音和灰层影响。

注：1，本信息采集于2018年6月7日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中所涉及装修状况、标准以合同为准。

2，文中距离信息来源于百度地图测距，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。

3、地铁信息来源于武汉市地铁官网。

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