汉北玺园：比邻长江新城的不限购刚需盘 总价60万起步

汉北玺园：比邻长江新城的不限购刚需盘 总价60万起步

（写稿时间：2018.5.17）

基本信息：汉北玺园位于汉口北大道东端南侧，联投汉口郡斜对面，属于汉口北区域，不限购。项目总占地面积约13万方，建筑面积约47万方，容积率3.0，绿化率35%，总共3751户，车位数约3000个。整个项目有18栋住宅，还规划有一所幼儿园和部分底商。

项目分为三期开发，一期1，2，3，7，8号楼已经交房入住，接下来推出的是二期12-16号楼工5栋住宅，剩下的楼栋三期开发。目前二期楼栋基本已经封顶，但开盘时间暂定，主推的是75-123平的带装修房源，总共有900多套房子，价格可参考对面的联投汉口郡上期开盘，带精装均价在9千左右。

汉北玺园二期从去年下半年宣传将会在2017年底阳逻线开通前后将开盘，一直到现在5月份还没开，拖了近大半年，现在对外的开盘时间仍然没确定。

汉北玺园售楼部

汉北玺园楼栋示意图

一、区位：邻长江新城规划区但不限购

2017年8月17日政府出台了长江新城起步区域内新房限购政策，长江新城起步区范围是武汉东北方向的谌家矶-武湖地区，东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路，面积约50平方公里。恰好汉北玺园并不在这个范围内，与之相邻，因此新房也不限购。长江新城势必要打造武汉第四镇，汉口玺园所在的片区在未来还是有很大的发展空间的。

长江新城起步区

从地理位置上看，汉北玺园以北是汉口北大道和联投汉口郡，南面是南德地块和一个医疗用地；西面是汉北大全景；东面是规划商业用地。

汉北玺园周边规划

二、交通：距离阳逻线高车站距离约1.3公里

地铁：汉北玺园附近有阳逻线高车站，从汉北玺园一期汉口北大道开始，百度测距的距离在1.3公里左右，如果二期南面小区的门开设后，从二期到地铁站可能更近些。

汉北玺园到地铁的距离

阳逻线高车站

公交：项目西边300米处有公交站，汉口北大道联投汉口郡站，途径的有233路可去往汉口北1号线站点和阳逻，293路和297路都可去往汉口北大市场。公交交通还不完善，去往汉口市内只能乘坐阳逻线。

自驾：从汉口市内或者青山武昌方向自驾，可走三环在谌家矶下上汉施公路转汉口北大道，前行5公里可到。

汉北玺园自驾线路

三、配套：周边配套严重不足

商业：周边商业主要依靠一期的底商、汉北大全景底商以及联投汉口郡底商。再远一点可到汉口北大市场。

汉北玺园一期底商

联投汉口郡底商

教育：幼儿园小区规划有一所，不过属于三期地块，附近小学是武湖小学。

医疗：项目周边大型医院没有，主要是一些社区卫生服务站。

公共配套：无

整体来看汉北玺园的配套还是严重不足的，从小区的一期入住率来看也不是很高。

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四、房源：二期有900多套房，开盘时间是个迷

二期12-16号楼均为两梯四户的设计，户型面积段是75-23平，带装修，总共大约900多套，公摊在23%左右。其中除了15号楼为1个单元为，其他四栋都是2个单元。12，13号楼是26层，14，15和16号楼是24层，南面楼栋低些。

汉北玺园沙盘图

接下来选房师将挑几个户型点评以下，这个是13，15号楼的A5小户型75平，两房两室一厅。

户型点评：这个小户型75平，总价可能在60万左右，正常首付不到20万。这个户型两房超南，客厅也有南向的阳台，整体看起来没有什么浪费面积，小户型设计成这样还是不错的。

这是12，14和16号楼的B5户型，95平，三房两厅一卫

户型点评：这个户型三个卧室，两房朝南，整体方正，没有什么大的缺陷，不足之处在主卧离卫生间有点远，餐厅也是对着卫生间的。

这是12，14号楼的C2户型，112平，三房两厅两卫

户型点评：这个112平户型是南北通透设计，南北双向阳台，利于通风和采光，主卧带有私人卫生间，进门就是次卧影响私密性。

五、品质：小开发商 普通的刚需盘品质

汉北玺园的开发商为武汉盘龙城置业有限公司，2003年成立，在武汉总共只有两个项目，开发商并不大。从一期已交房的小区品质来看，基本属于一个纯刚需盘品质，绿化、房屋质量和物业都中规中矩，没有太多突出优点，也找不出什么缺陷。

汉北玺园一期实景

汉北玺园优劣势分析

优势：1，项目不限购，对于没有购房资格的人来说可以考虑这个项目。

2，和长江新城起步区相邻，地理位置属于长江新城中期规划范围，从长远来看有一定的发展空间。

3，项目二期房源比较多，户型设计都还可以，买到的几率大。

4，项目附近有地铁，去往汉口中心方便。

劣势：1，周边配套略显不足，没有大型商业、医疗和优质的教育。

2，品质一般，小开发商开发。

3，开盘时间拖了大半年，开盘时间是个迷。