中城悦城：拿什么征服购房者？CBD+双公园+谜之价格

2018-08-01 许清夏

【楼盘测评】中城悦城：拿什么征服购房者？CBD+双公园+难以捉摸的价格

中城悦城基本信息：

中城悦城位于江汉区发展大道与振兴三路交汇处（振兴三路东侧），项目共分两期开发，其中一期四栋已交房，目前主推二期。

中城悦城二期占地面积约5.9万平方米，建筑面积约34.7万平方米，容积率4.21，绿地率38%（来源：武汉市国土资源和规划局官网），总户数2392户，停车位约2011个，车位配比约1：0.88。

中城悦城二期目前暂无住宅在售，预计5月加推余下楼栋建面87平米-152平米非毛坯户型，余下楼栋为5、6、8、13、14号楼，具体加推楼栋待定。

实景图：项目售楼部门口

效果图：项目鸟瞰

一、区位：汉口二环CBD板块内周边居住环境不太理想

中城悦城位于江汉区发展大道与振兴三路交汇处（振兴三路东侧），北面就是二环线，项目位于汉口二环内，武汉最早的商务区板块CBD内。

小区位：

北面：发展大道二环线

南面：规划中学（来源：武汉市国土资源和规划局官网）、老小区

东面：振兴二路、老小区

西面：振兴三路、中城悦城一期、老小区

区位点评：项目位于汉口二环CBD板块内，地段还是不错的。但是项目北面距离二环太近，会有噪音干扰，加上周边老小区比较多，未来面临拆迁改造，会有较长一段时间周边居住环境不太理想。

来源：武汉市国土资源和规划局官网

注：本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考

二、交通：自驾公交皆方便地铁稍微有点远

注：本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考

地铁：项目距离地铁3号线云飞路站800米，距离地铁7号线常码头站1000米。地铁7号线预计2018年底通车。

公交：项目周边公交站点还是比较多的，距离项目最近的是发展大道复兴二村站，在这一站有9、71、528、568、605、628、736、780、796、809、yx9路公交。

自驾：项目北面即二环线，附近有上桥匝道，上二环之后前往武昌、汉阳等地都比较方便。

交通点评：项目位于汉口二环内，周边主干道多，公交线路多，自驾也方便，就是地铁站步行过去稍微远了点。

二环高架下发展大道复兴二村公交站

三、周边资源：周边老小区环绕生活资源齐全教育资源待定

注：本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考

图中规划中学和待建的大兴路实验小学信息来源于武汉市国土资源和规划局官网

生活资源：项目周边老小区环绕，可以共享基本生活配套。项目南面振兴路上有常青集贸市场，步行过去也就500米。

商业资源：项目位于CBD板块内，可以共享CBD的商业配套，项目步行至泛海城市广场的商业约1300米。

教育资源：项目自带一所幼儿园，项目南面有一块规划中学用地（来源：武汉市国土资源和规划局官网），项目距离武汉市第三十六中学500米，距离大兴路实验小学CBD校区1400米（预计今年9月开建，对口不确定）。

医疗资源：步行1000米范围内有武汉市福惠医院和武汉百姓医院。距离项目最近的三甲医院是武汉市中心医院后湖院区，直线距离3000米。

公共资源：项目步行至王家墩公园700米，步行至后襄河公园850米。

周边资源点评：总的来看，项目周边生活资源齐全，商业资源和公园资源是优势，附近医疗资源一般，但是自驾前往中心医院后湖院区或者武汉市儿童医院等三甲医院也比较方便，至于教育情况要等后期教育局通知出来之后才好定论。

项目周边武汉春苗学校

四、房源：预计5月加推建面87平米-152平米非毛坯户型

中城悦城共分两期开发，其中一期1-4号楼已交房，二期7、9、11、15号楼已售罄，预计5月加推余下楼栋建面87平米-152平米非毛坯户型，余下楼栋为5、6、8、13、14号楼，具体加推楼栋待定。

5号楼共49层，1个单元，3梯8户；6号楼共49层，1个单元，3梯5户；8号楼共33层，1个单元，2梯4户；13号楼共47层，2个单元，3梯5户；14号楼共47层，1个单元，2梯4户。整体公摊26-27%，超高层16、31层为避难层，预计2019年6月交房。

项目5号楼的户型图暂时还没有公布，公布出来的户型有建面87平米的两房一卫、建面95平米的三房一卫、建面116平米的三房两卫和建面152平米的四房两卫，这些户型在6、8、13、14号楼均有分布。

房源点评：户型涵盖了刚需和改善型两种，可以满足不同人群需求。不过5号楼是3梯8户，筒子楼结构，居住舒适度会比较低，尤其是非朝南的户型；剩余楼栋除8号楼层高为2.9米之外，其余都是2.8米，层高有些偏低。总的来说，8号楼的居住舒适度应该是较高的，但是公摊有些高。

效果图：项目鸟瞰

6、8、13、14号楼建面87㎡两房两厅一卫

户型点评

优势：

1、户型布局紧凑，无浪费；

2、餐客一体，方便活动；

3、双卧带飘窗，延展空间的同时开阔视野。

不足：

1、户型朝西，会有西晒；

2、户型不通透。

6、8、13、14号楼建面95㎡三房两厅一卫

户型点评

优势：

1、双卧、阳台、客厅朝南，采光不错；

2、餐客一体，方便活动；

3、三个卧室皆带飘窗，延展空间的同时开阔视野。

不足：

1、朝东的卧室，采光不太好。

6、8、13、14号楼建面116㎡三房两厅两卫

6、8、13、14号楼建面152㎡四房两厅两卫

五、品质：CBD板块内品质比较一般的楼盘

开发商：中城地产，中国房地产开发企业一级资质，是国资委为了建设CBD专门成立的公司，主要负责CBD板块的拆迁以及引进开发商共同建设项目，同时也参与CBD板块内的楼盘建设。

承建商：武汉鼎吉

物业公司：武汉中城家物业服务公司，一期物业费3.3元/平米·月，二期物业费3.8元/平米·月。

楼间距：40-50米

车位配比：1:0.88

电梯品牌：蒂森克虏伯

装修标准：预计3500元/平米左右（需要备案价达到20000元/平米才可以），具体装修标准还未出

品质点评：整体来看，该项目属于CBD板块内品质比较一般的楼盘。

项目开发商简介

项目承建商

六、价格：建议参考远洋心汉口可能会高一点

项目最近一次开盘是在2017年3月18日，整体均价24500元/平米（备案价18000元/平米+6500元/平米的装修），当时这个价格是在武汉出台装修限价之前，按照当时的备案价，项目现阶段至多只能卖到21000元/平米，如果备案价能到达20000元/平米，预计是23500元/平米左右的价格。但是即便是这个价格，相较于之前的开盘价，竟然还是降低了。这也是该项目这么长时间以来一直没有开盘的一个原因吧。

中城悦城的定价标准可以参考同样是二环边（外）的远洋心汉口，因为中城和远洋同属于贺家墩城中村改造，而不是参考CBD的27000元/平米的备案价。但是中城悦城的备案价应该会比远洋心汉口高一点，毕竟是在二环内。

价格点评：想要突破前一次的开盘价格太难，可能还会降一点，或者持平吧。

七、不利因素：北面二环线高架噪音干扰

主要是二环线高架的噪音影响，其他还好。