武汉首付35万起楼盘测评汇总

2019-05-28 张曼

保利星河九洲楼盘测评

对于大部分购房者而言，大家常常会问武汉哪个地段好？哪个楼盘潜力大？事实上，购买主干道、地铁沿线的楼盘最保险，出行方便。

下面，小编实地探访了武汉三环内百万方超级“大盘”——保利星河九洲，作为一个正地铁盘，这个项目到底怎么样？

保利星河九洲基本信息：

保利星河九洲位于汉阳主干道——汉阳大道沿线，紧邻地铁4号线永安堂C出口，是一个超级滨江大盘，总体量约116万平方米。项目由9大地块组成：K1-K9，包括住宅、公寓、商业、街铺与办公的大型综合体。

效果图 | K1-K9地块分布

据了解，“九洲”，取自9大地块与项目的9大人居模式。其中，K5地块作为重要的组成部分，由10栋高层和1所幼儿园组成，总户数为1615户。

保利星河九洲主推K5地块8号楼100、110平带装修房源，均价16000元/平。

实景图 | 楼间距50-200米

拿地情况回顾：

2014年6月，武汉市出让P（2014）044号、P（2014）045号、P（2014）046号地块汉阳仙山村3宗地块，这3宗地块被保利以底价购入以底价拿得，总价54.7230亿，楼面地价约为2494元/平。其中1-K9地块规划为保利星河九洲项目，K10-K17地块规划为保利香颂项目。

来源 | 武汉土地市场

区位：占据汉阳主干道距离王家湾商圈约2公里

来源 | 百度地图

保利星河九洲地处汉阳区二环与三环之间，位于主干道——汉阳大道上，距离王家湾商圈约2站路。王家湾商圈作为汉阳核心商圈，拥有大洋百货、海天欢乐购、家乐福、摩尔城等商业体，十分热闹。

来源 | 武汉规划一张图

K5地块作为九块地中的重要一部分，小区位：

北面：阳城汉江苑、断琴口社区、K1-K4地块

南面：南昌花园、K6地块、汉阳大道

西面：K7-K9地块、12万平方米花海公园

区位点评：K5地块距离主干道——汉阳大道约300米，距离地铁4号线永安堂站约350米，周边以老小区居多，沿街底商已开业，居住氛围浓。

交通：距离地铁站约350米占据核心交通网络

来源 | 百度地图

1、地铁：项目K5地块距离地铁4号线沌阳大道站C出口约350米。往武汉火车站方向2站后可以在王家湾站换乘地铁3号线。地铁4号线连接武汉火车站与蔡甸区，经过武昌区与汉阳区。

图 |地铁永安堂站

2、公交：项目附近300米有一个公交站，该公交站名为汉阳大道永安堂站，该公交站包含26路、266路、383路、390路、520路公交。

实景图 |东风大道沌阳大道公交站

3、自驾：项目周边有汉阳大道、三环线、龙阳大道、琴台大道、仙女山路五条主路。仙女山路作为古田桥汉阳岸接线工程的重要组成部分，衔接古田桥与杨泗港长江大桥，现已通车。

交通点评：项目K5地块周边路网发达，开车出行便捷，同时项目临近地铁与公交站，可直达武汉三镇。

配套一应俱全自带12万平方米花海公园

生态环境：保利星河九洲自建12万平方米的花海公园，预计今年年底开放。

同时保利地产将修建武汉首条城市绿线，串联起9大地块，集儿童亲子、休闲健身、有氧慢行道等于一体。这种城市更新模式，与武汉园博园很类似。

效果图 | 花海公园

商业配套：滨江双子塔+漫步风情街

商业主要集中在K1、K2、K6、K8地块。K1地块，将建设一线滨江高档商务写字楼；K2地块将建设滨江多元文化艺术中心，其中包含滨江高档酒店及公寓、滨江特色商业街、2000平方米的文化艺术中心。

K6＋K8地块，将联合开发邻里商业中心。k6地块将引入保利旗下商业品牌保利若比邻商业、保利和乐青少年宫，K8地块包含净菜市场、1000平方米的文化中心。

效果图 |K1、K2效果图

医疗配套：可以乘坐地铁4号线直达同济医院中法新城院区。同济医院中法新城院区以肿瘤、儿科、急危重症为特色的三级甲等医院。

图 |同济医院

配套点评：由于项目处于汉阳王家湾附近，所以商业配套设施十分完善，项目自带12万平方米商业以及12万平方米的花海公园，能够满足居住娱乐与生活。

房源：推100、110平三房房源配有新风系统+地暖

保利星河九洲已于5月15日推出K5地块8号楼100、110㎡带装修房源，均价16000元/㎡，允许用异地公积金。其中，8号楼为43层，1个单元，两梯四户，预计2021年3月交房。

该项目装修标准为2500元/平，亮点在于带有新风系统以及地暖，对比汉阳四新多个楼盘，同样是2500元/平装修标准，却只有基础的厨具、卫浴、地板、墙面等，更别提有地暖和新风系统。

图 |K5地块楼栋分布图

实景图 | 保利星河九洲样板间

房源点评：项目主推的房源为适合刚需的三房，均价16000元/㎡，就价格而言，适合于想在汉阳三环内置业的购房者。

接下来，小编对其中2个户型进行点评：

建面100平米 3室2厅1卫

户型点评

优势：

1、户型方正，带南向大阳台；

2、两卧朝南并带有飘窗，采光好；

3、动静分区、干湿分离，居住舒适度高；

4、餐厅和客厅相连，活动方便。

劣势：

1、走道浪费部分面积；

2、北向卧室采光不行。

建面110平米 3室2厅2卫

户型点评

优势：

1、南北通透，带南向大阳台；

2、两卧朝南并带有飘窗，采光好；

3、动静分区、干湿分离，居住舒适度高；

4、餐厅和客厅相连，活动方便。

劣势：

1、走道浪费部分面积；

2、北向卧室采光不行。

品质：保利地产开发口碑不错

保利星河九洲的开发商是武汉二零四九发展有限公司，武汉二零四九发展有限公司是武汉保利地产的子公司。保利地产于2002年进入武汉，以在武汉开发过多个项目，包括保利公园九里、保利时代、保利香颂等。

项目物业为保利（武汉）物业管理有限公司，物业费待定。项目采用人车分流的设计，车位配比超为1:1，高于1:0.7的国家标准。

保利星河九洲优劣势

优势：

1、临王家湾商圈、自带商业与花海公园

2、位于地铁口、交通便捷

3、央企保利开发、口碑好

4、装修标准比同类型产品更高

5、推盘量大，买到的概率较高

劣势：

1、地块较为分散，整体性不强

2、项目体量较大，开发周期较长，配套完善大概还需1-2年

综合点评：目前，武汉三环内地铁沿线，均价1.6万/平的楼盘并不多了，四新的城投四新之光、武汉国博新城、广电兰亭盛荟虽然近期有开盘节点，但购买难度较大，相较之下，保利星河九洲作为主干道地铁盘，首付门槛46万起，可以使用异地公积金，购房门槛低，同时新推的100、110平三房，入户门处设计有玄关柜，户型方正通透，基本无明显浪费面积，期待后期商业兑现和完善。

广电兰亭盛荟楼盘测评

广电兰亭盛荟作为汉阳四新老盘，从2015年7月入市，售价为9200元/平，到2017年10月加推三期产品，售价为15000元/平，之后一直无任何开盘动作。

去年8月，该项目传出将推四期新品，并且已拿预售证，结果四期又被团购了，何时开盘时间一度成谜！直到2019年5月，时隔一年半，广电兰亭盛荟终于要加推五期两栋高层，共计666套房源。

项目新动态：预计2019年5月中旬开盘，将推五期49、50号楼91-119平带装修房源，目前意向留电中，样板间现已开放。

广电兰亭盛荟楼栋效果图

广电兰亭盛荟地块信息，具体如下：

广电兰亭盛荟体量较大，有90万平方米，共分六期开发，包含20万平方米商业。截止到目前，前面四期已全部售完，并且一、二期已经交房，还剩五、六期未开盘。

广电兰亭盛荟公分六期开发

其中，五期为B9b住宅用地，由2栋45层超高层、1栋51层办公楼组成，规划净用地面积约21696.69平米，计容建筑面积约107194平米，绿地率35%，1056个停车位（含商业车位）。

六期为（B4+B7）别墅+商业用地。B7由7栋（36-42号楼）3层联排别墅和1栋3层的独立商业组成，占地面积近3.6万平方米，共计72套房源；B4由6栋（43-48号楼）3层的联排别墅组成，占地面积近1.9万方，共计54套房源。

广电兰亭盛荟地块效果图

1、区位：位于三环内周边老小区居多

广电兰亭盛荟是武汉三环内楼盘，位于江堤中路与四新北路交汇处，周边有江城明珠、新城印象、鲤鱼洲家园等老小区，沿街底商已开业，居住氛围浓。

小区位：

北面：江城明珠、新城印象

东面：国际博览中心、越秀星悦湾畔、绿地国博财富中心

南面：四新大道沿线写字楼、商业体等

西面：中铁世纪金桥、正荣府、光明上海府邸、泰康同济医院

广电兰亭盛荟区位

图：根据百度地图绘制，可能与实际信息略有差距，仅供参考

小区位分析：即将加推的五期位于国博大道与正平街交汇处，地块较小，仅有2栋高层和1栋写字楼，受地块面积限制，园林绿化空间有限，公建配套明显弱于前面几期。

2、交通：距离6号线国博中心北站约700米

广电兰亭盛荟周边支干线较多，有四新北路、正平街、国博大道、江堤中路、连通港路等。

地铁：百度测距，从项目五期出发，步行至地铁6号线国博中心北站约500米。

广电兰亭盛荟距离6号线国博中心北站约500米

图：根据百度地图绘制，可能与实际信息略有差距，仅供参考

公交：距离项目二期462米处有四新北路新城印象公交站，现已开通517、325、547、637、658路公交，可直达王家湾、古琴台等地；距离项目五期350米处有江堤中路太山村公交站，现已开通554、648、629路公交，可直达钟家村、沌口等地。

广电兰亭盛荟周边公交站一览

自驾：项目周边有两条快速路国博大道和杨泗港快速路，开车可以从正平街上国博大道。

3、配套：医疗资源是亮点

医疗：项目西北面有三甲医院泰康同济医院，目前该医院主体结构已全部完工，正处于室内精装、幕墙施工和景观园林施工阶段，预计最快于今年10月份开业应诊。

泰康同济（武汉）医院地处汉阳四新北路与连通港路交汇处，占地面积9万平方米，总建筑规模27.6万平方米，规划床位1600张，将按国家三级甲等综合医院标准建设，总投入近40亿元，由泰康全资投入。

泰康同济（武汉）医院效果图

商业：项目自带20万平方米商业，四期规划有3栋小商业体，目前尚未交付，南面为国博公园和国博规划的商业区。另外项目东北面有绿地财富中心商业体，目前已有多家商家入驻。

4、房源情况：加推91-119平带装修房源

广电兰亭盛荟预计5月加推五期49、50号楼91-119平带装修房源，以91、93平刚需小三房居多。其中，49、50号楼均为45层，两个单元，两梯四户，公摊21.8%，预计2022年3月交房。

从户型分布来看，共计666套房源，91平三室两厅一卫有250套，93平三室两厅一卫有166套，104平三室两厅两卫有83套，109平三室两厅两卫有84套，119平三室两厅两卫有83套。

广电兰亭盛荟户型分布图

该项目装修标准为2500元/平，新增了智能密码锁，客厅吊顶，厨房油烟机、燃气灶为方太、老板品牌，开关、插座为西门子、罗格朗品牌。

广电兰亭盛荟装修标准

以下是91-119平户型图：

92平三室两厅一卫

92平客厅

92平餐厅

92平卧室

92平洗手台

户型分析：92平位于49、50号楼二单元，为东西朝向，采光明显弱于一单元的93平，进门有一个3.7米过道，有一定浪费面积，而且餐厅过小，整体来看，该户型的优势是购房门槛低，参考上期均价15000元/平，92平首付门槛42万。

93平三室两厅一卫

93平吊顶

93平厨房

93平智能门

户型分析：93平位于49、50号楼一单元，户型朝南，采光比92平好，在同等预算的情况下，建议选择93平三室两厅一卫。整体来看，93平户型较为方正，无明显劣势，但餐厅较小。

105平三室两厅两卫

105平客厅

105平厨房

105平卧室

户型分析：105平位于49、50号楼一单元，该户型并不是南北通透，主卧朝南，带有独立卫生间，私密性较好，同时卫生间做到了干湿分区，但客厅和一个次卧朝西，采光一般。

109平三室两厅两卫

户型分析：109平位于49、50号楼二单元，户型朝北，该户型设计有点奇葩，客厅和主卧均朝西，两个次卧朝东，采光一般，进门还有一个2.6米过道，浪费面积。相较而言，建议选择105平三房。

119平三室两厅两卫

119平客厅

119平卧室

119平卫生间

户型分析：119平位于49号楼一单元东头和50号楼一单元西头，相较而言，东头采光会比西头好，所以备案价也会高一点。但看户型，119平三房南北通透，进门处设置有玄关，厕所与大门之间设置有隔断，可以自己打柜子，主卧带有私人卫生间，同时做到了干湿分区。

5、品质：曾因维权降价！广电地产现被金地收购

曾在2017年，受房管局出台装修限价政策，广电兰亭盛荟整体均价从15500元/平降至15000元/平，装修标准降低了500元/平，遭到前期业主维权。目前来看，广电兰亭盛荟装修标准还是维持在2500元/平。

武汉是广电地产全国战略布局的重心城市之一。根据广电地产官网资料，武汉区域公司创立于2003年，公司致力于旧城改造，推出了琴台颖园、武汉都市兰亭、江湾新城、武汉兰亭熙园、武汉兰亭都荟、兰亭珑府、兰亭时代等项目，将兰亭品牌成功复制到武汉，并在武汉有一定的口碑。

2016年8月1日，金地商置集团有限公司公告宣布，公司于7月31日已完成收购广电地产50%权益。这意味着，广电地产已成为广州房企阵营中的又一被历史车轮洗牌的淘汰者。

综合优劣势点评

优势

1、地理位置较好，位于武汉三环内，占据四新北路、国博大道等主干道。

2、距离地铁6号线国博中心北站约700米。

3、购房门槛低，最小有92平，首付门槛低。

劣势

1、五期地块体量较小，户型和品质都不如前期。

2、户型设计一般，一层8户，4部电梯。

万科云城项目基本介绍：

万科云城一期净用地面积9.62万方，计容建面32.72万方，其中住宅建面25.48万方，由15栋32-56层高层住宅组成，共计1912套。项目配建0.36万方幼儿园，配套商业6.12万方，其中配建写字楼4.75万方。停车位3495个，车位配比约1：1.8。

效果图

一、区位：位于武昌新二环杨泗港快速通道旁

万科云城位于白沙洲大道八坦路交汇处路。正好位于武昌新二环——杨泗港快速路旁，杨泗港大桥之所以备受关注，除了是军运会的重要保障线路之外，主要是其建成后，将形成武汉新二环，同时还将串联起武汉两大刚需购房片区——四新和白沙洲。

武汉一张图

北面：住宅用地、白沙洲都是工业园区机电产业园

南面：中建铂公馆

东面：保利上城、张家湾中学

西面：长江，商业规划区域

万科云城小区位点评：地理位置优越，处于“新二环内”，项目隔着白沙洲大道对面就是张家湾中学，距离张家湾小学300米，自身配套大型商业，对面的中建铂公馆后期也有大型商业用地，周边居民商业配套有保证，但是项目由白沙洲主干道和杨泗港快速路相加持，车流量大，虽然靠近马路的有商业规划，但是这个商业是开放式的，临街楼栋多少还是有噪音污染。

二、公共交通优势凸显，距离地铁较远

万科云城值得一提的就是交通优势，周边十几条公交直达项目门口。等杨泗港大桥通车后，也拉近了白沙洲和四新的距离，但是项目距离2021年开通的5号线较远（约1公里），短时间内地铁口的理想难以实现。

效果图

地铁：项目距离地铁12号线罗家村站1200米，距离地铁5号线江国路约1公里，距离地铁11号线张家湾站约1200米距离。仅有地铁5号线预计2021年开通，距离开通年限较近。

公交：乘坐公交车910、906、907、34、539、593、202到白沙洲大道八坦路站下车，距离项目约300米。

自驾：万科云城本身紧邻主干道白沙洲大道，沿着白沙洲大道向北走直达武昌火车站，上三环走白沙洲大桥过江就是汉阳。

三、资源：自身商业资源优势明显，周边规划也在进行中

万科云城自带商业体综合体，5栋商务办公约12.8万㎡，情景式商业街区约3.2万㎡，整体以现代风格为主，也是项目的一大亮点之一。

商业配套：原长利玻璃厂（中建铂公馆）规划改造为18万方的特色商业体，其中配套娱乐用地，像图书馆用地的规划（占地面积达17730方），在区域来说都是首例。另外，集合电影院、酒店、商场的15万方商业综合体——居然之家，目前已经在建中，预计2019年10月开业！烽胜路作为区域出行的主干道之一。武梁路（保利上城）规划12万方美式风情街的商业配套，清江锦城配套40万方商业。

实景图

教育资源：项目500米范围内就有张家湾小学和张家湾中学两所公立学校，两公里范围内有青菱中学、广埠屯小学清江分校等学校资源。

医疗资源：项目未来的医疗资源值得期待，武汉大学人民医院洪山分院已经确定选址张家湾街白沙四路和轨道5号线交汇处西北角，是国家首批三级甲等医院。省妇幼保健院分院也将落址于白沙三路与烽胜路交汇处，虽然是前期规划中但是对于白沙洲来说已经是重大利好。两所医院均距离万科云城2公里范围内。

公共资源：白沙洲虽然环境不尽如人意，但是自然景观也是不可缺少的，距离万科云城2公里范围内，就有一座市政规划的公园已经投入使用——烽胜公园，还有正在建设的武金堤江滩公园，位于三环边的黄家湖湿地公园和青菱湖湿地公园也是在建设中。

实景图

四、房源：预计2019年6月加推13号楼

万科云城预计2019年6月加推13号楼，116、124、138平带装修户型，前期均价16500元/平。

实景图

户型点评：

116平户型

点评：朝南户型，主卧自带卫生间，方便业主使用，公共卫生间位于餐厅和卧室之间，利用率高，户型整体浪费面积较少，动静分区；餐厅客厅相连利用空间大，客厅带观景阳台，采光通风好。除了北面客房有点暗之外，都是常规户型设计，紧凑宜居。

124平户型

点评：户型整体动静未分区，影响业主的休息；主卧自带卫生间方便业主使用；餐厅客厅相连，利用空间大，但是观景阳台朝东，卧室均带有飘窗，也是为了更大程度的采光保证。

138平户型

点评：户型方正南北通透，主卧自带衣帽间和卫生间，方便业主使用；餐厅客厅相连，利用空间大，南边配有观景阳台，采光通风好；整体户型动静分区，但是从客厅到公共卫生间的走廊较长，浪费面积多。

五、品质：品牌地产保驾护航第一物业大波追随者

万科物业的发展中心，通过一键呼叫管家、在线查费缴费、无卡出入通行等功能连接小区居民和物业，优化物业服务体验；通过邻里分享和帮忙、二手市场、议事和投票，促进邻里社交与互助；通过策划和组织社区文化活动，传播社区公益，丰富小区居民生活，营造和谐氛围，助力幸福社区；通过阳光社区对公共资源进行透明管理，保障业主的公共权益；通过友邻市集，发起友邻计划，为居民生活消费带来便利的同时也为维护社区硬件常新及邻里文化建设带来资金。

优势：

1 万科大品牌，品质有保证，后期物业维护好

2 位于武昌“新二环”自驾方便，去哪里都较快捷

3 自身配套大型商业体，对面的中建铂公馆也有白沙洲较大面积的商业规划，后期片区内商业资源丰富

劣势：

1 小区附近没有规划名校，目前距离较近的是张家湾小学。

2 距离地铁口较远，均在1公里以上，不适合地铁外出。