【区域攻略】黄浦永清商圈：不可思议！武汉的房子竟然已经卖到7万了？
永清黄浦片地处武汉内环，属于汉口传统老城区，交通非常便利，医疗、教育配置完备，成为注重生活品质人士理想居所。作为武汉比较出名的高档住宅区，黄浦永清片区一直是武汉房价的天花板，武汉天地也一直在武汉高档住宅榜单上霸榜多年。
今天选房师就为先大家解读一下大汉口之黄浦永清片区。
【区域攻略】黄浦永清商圈：不可思议！武汉的房子竟然已经卖到7万了？
2018-07-26
一、路网：四横两纵 通达武汉三镇
永清片区位于汉口三大主干道（沿江大道、中山大道、京汉大道）的发展轴，商圈的形成得益于其良好的地理优势。
注：本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考
黄浦永清片区主要由“四横两纵”的路网搭建而成，横向为武汉大道、二环线，纵向为解放大道、京汉大道、中山大道、沿江大道。武汉大道北起武汉天河机场，南止于武汉双湖桥，横跨汉口、武昌长江两岸；二环线汉口段东起武汉二七长江大桥江北岸引桥，止于江汉二桥，贯穿于武汉三镇。解放大道西起硚口古田一路，东至堤角，途经江岸区、江汉区和硚口区，是大汉口的中轴线；京汉大道北起于卢沟桥路，南止于沿河大道；中山大道西南起硚口路，东北至黄浦大街，贯穿整个汉口中心区；沿江大道西南起长江、汉水交汇处的大兴路，向东北直到六合沟省石油仓库。
图 | 长江二桥夜景
二、企业：大企业云集 事业单位政府机关扎堆
作为汉口发展成熟的片区，黄浦永清片区也吸引了一大批的企业入驻，中信泰富大厦、平安金融中心、武汉天地环球智慧中心等高档写字楼更是云集了思科、新浪、华夏幸福、泰禾、正荣等众多的优质企业，有很多大企业的总部也在此办公。此外，黄浦永清作为汉口的老城区，也聚集了武汉市政府、市委、人大常委、长江水利委员会等大批的政府机关、事业单位，片区价值凸显。
注：本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考；7号线相关信息来源于武汉地铁官网
三、商业：以武汉天地为核心 众多优质品牌入驻
图 | 武汉天地夜景
说起黄浦永清的商业，大家的第一印象可能就是武汉天地以及武汉天地壹方购物中心，壹方购物中心与武汉天地商业街仅一街之隔，两个项目共享黄浦永清区，互为补充。
武汉天地由瑞安房地产倾力打造，地上总建筑面积5.6万平方米，目前进驻租户90家，业态包括中西特色餐厅、酒吧、清吧、美容、美发、电影院、服装、饰品、游戏厅、国际超市等，有不少的网红店入驻，是文艺青年、时尚达人的聚集地，整个商业街具有非常浓厚的文艺气息。一般人流量不会很大，不会很拥挤，相比江汉路这样的商业区更加舒适和小资，同时消费水平相对也比较高。
壹方购物中心位于汉口中山大道与京汉大道交汇处，占地11.4万平方米，无缝对接轻轨1号线和8号线黄浦路站。壹方购物中心定位为一站式国际风尚购物中心，是武汉天地全新综合配套的重要一环，吸引了NYFashionStudio、 TheRaddyField等众多轻奢潮牌的入驻。
四、交通：公交线路多 坐拥1号线和8号线
作为汉口的老城区，黄浦永清片区的公交站点与公交线路是非常多的，4路、212路、229路、313路、346路、508路、509路、551路、577路、583路、615路、622路、 707路、721路等都会途经永清黄浦，乘坐这些公共交通可以直达武汉三镇，但市中心车流量较多，早晚高峰会出现堵车的情况。
除了多样化的公交线路，黄浦永清片区的已经开通的1号线和8号线也为日常出行带来了极大的便利，没有堵车顾虑的地铁更是周边青年白领的出行首要方式。作为武汉最早的轨道交通，武汉轻轨1号线目前已开通了四期工程——径河延伸线，从汉口北到泾河，一共设站32座，可以与2号线（循礼门站）、3号线（宗关站）、6号线（大智路站）、8号线（黄浦路站）换乘，其中1号线的黄浦路站在8号线开通前一直是黄浦永清片区的重要交通枢纽。
注：图片来源于武汉地铁官网
2017年底，地铁8号线开始正式运营，从金银潭到梨园，设站12座，可以与1号线（黄浦路站）、2号线（宏图大道站）、3号线（宏图大道站、赵家条站）、4号线（岳家嘴站）换乘。轻轨1号线和地铁8号线众多的换乘站点，也更加方便了黄浦永清片区与武汉其他区域的沟通往来。
注：图片来源于武汉地铁官网
除了已建成的1号线和8号线，7号线一期工程也正在建设中，其中7号线三阳路站预计在2018年9月底开通（消息来源于武汉地铁官网）。
五、片区发展成熟 教育、医疗资源齐全
黄浦永清片区作为较早开发的区域，发展已经非常成熟，教育资源也比较丰富，沈阳路小学、长春街小学、武汉二中、七一中学、铁路中学都是武汉市重点学校，尤其是武汉二中，不仅位列“武汉九大名高”，还多次获得中科大等高等学府颁发的“优质生源基地”荣誉称号（相关信息来源于武汉二中官方宣传资料）。
注：图片来源于武汉二中官网宣传资料，已公开授权
武汉二中，全称武汉市第二中学，是湖北省最早的省级重点中学，二中始建于1939年，1962年被定为全省首批18所重点中学之一，在师资力量方面，武汉二中有突出贡献中青年学者3人、省级特级教师17人、市政府津贴教师4人、有影响高层次人才3人、“213工程”人才3人、市级学科带头人13人、市级优秀青年教师10人（相关信息来源于武汉二中官方宣传资料）。
永清黄浦片区有不少的医院，其中距离武汉天地较近的有中国人民解放军第161医院和中国人民解放军第457医院，两所医院都是武汉比较有名的三甲医院。
注：本图根据百度地图绘制，与实际信息可能略有偏差，仅供参考
六、房源：新房单价破4万 二手房挂牌价飚上7万
据选房师了解，目前黄浦永清片区的“二手房倒挂”比较严重，在新房卖4万的当下，如武汉天地云廷等项目，其二手房挂牌价已超过了7万，这个价格对于新房平均房价没有突破2万的武汉，还是有一些夸张的。
注：数据来源 于链家网
为什么会产生这么严重的“二手房倒挂”现象？网上有几个观点得到了不少网友的认可：一、此前的新房库存不能满足购房者的需求，对于二环内的优质区域更是如此，新房供不应求，相应的二手房价格自然会上涨；二、武汉庞大的二手房中介推动了二手房市场的繁荣，火热的二手房市场又反过来刺激了二手房价格的上涨；三、政府对新房价格采取抑制性政策，新房价格保持了一个相对合理的上涨区间，让新房和二手房价格落差变大。
永清黄浦片区内的住宅新房项目较少，据选房师统计了解到目前仅有4个项目在售，分别是中信泰富滨江金融城、伟鹏万科·御玺滨江、绿城武汉黄浦湾、华发外滩首府，其中伟鹏万科御玺滨江和中信泰富滨江金融城是纯新盘。
中信泰富滨江金融城，靠近二七长江大桥、长江二桥和发展大道三条主干道，区位条件十分优越，又有斥资400亿的配套工程打底，说是高档住宅标杆也不为过，项目的开盘时间预计为2018年9月。
伟鹏万科御玺滨江，紧邻解放大道、二环线等城市主干道，距离地铁1号线二七站较近，周边配套成熟；项目总建面约20万平米，由伟鹏与万科共同开发，产品定位为高档住宅，也是二七滨江少有的项目之一，营销中心已于4月1日开放，预计2018年6月面世，首推一期226、248平的大平层，预估价格为45000元/平。
绿城武汉黄浦湾，它的备案价可以说是吊打了一众高档住宅。2018年1月26日，绿城武汉黄浦湾推出了9、10号楼138平、148平、155平、168平非毛坯房源，毛坯均价约38000元/平，另带5000元/平的装修，整体均价约43000元/平。此外，在2月4日又加推8号楼163、180平非毛坯房源，价格同此前一样。
华发外滩首府，2017年6月28日首开，主推3、6号楼100平、134平、140平、143平三房户型，160平、170平、176平四房户型，共328套房源，毛坯均价36000元/平。此外，华发外滩首府最近一次开盘为2017年12月22日，主推1、15、16号楼，其中1号楼主推240-260平大平层，15、16号楼主推123平、167平户型，均价约36000元/平，其中1号楼备案均价约41000元/平，15、16号楼备案均价约32000元/平。
黄浦永清片区优劣势
优势：
1、片区发展程度较高，商业、医疗、教育资源已非常成熟；
2、交通方便，有轻轨1号线、地铁8号线，7号线一期工程也在建设中（信息来源于武汉地铁官网）；
3、周边优质学校多；
4、事业单位、大企业多，有更多的就业机会。
劣势：
1、交通虽然方便，但车流量大，经常堵车；
2、处于市中心，比较嘈杂；
3、经常施工，空气质量比较差。
小结
黄浦永清片区作为武汉的发展较为成熟的区域之一，大型购物中心、地铁、学校、三甲医院，市政单位都坐落于此，配套无疑是非常齐全的，加上一线临江的区位优势，也确实是其他区域难以比拟的，但是接近4万的新房均价和飙到7万的二手房单价，也让大部分人和这个区域无缘。
注：1、本信息采集于2018年5月31日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中所涉及装修状况、标准以合同为准。
2、文中距离信息来源于百度地图测距，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
3、地铁信息来源于武汉市地铁官网。
4、学校信息来源于江岸区教育局官网。
5、文中的人物图片已经过图中人物的同意。
6、文中涉及的均为建筑面积。
7、文中涉及商业的规划信息来源于武汉国有土地资源和规划局官网。
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