武汉购房首付20-60万楼盘测评一览
2019-05-28
融创观澜府基本信息：
融创观澜府位于东西湖区金山大道与二雅路交汇处（沿海赛洛城旁），项目总占地86178.31平米，总建面396918.73平米，总户数2016户，车位配比1:1.74。（信息来源武汉国土资源局）
项目目前在售11-14号楼，建面约104、122、140平房源。毛坯均价16000平/元，加3000元/平装修，整体均价约19000元/平！
实景图 | 项目售楼部
图 | 项目效果图
一、区位：一线临黄狮海 环境比较宜居
融创观澜府位于东西湖区金山大道与二雅路交汇处（沿海赛洛城旁）。大区位上属于吴家山老城区和临空港经济技术开发区交汇处。
图 | 项目区位图
小区位：
北面：黄狮海
南面：金山大道
西面：海景北一路、海景花园、丰尚时代广场、物流公司
东面：规划路、沿海国际中心、武汉太康医院
区位点评：融创观澜府南面是吴家山老城区，项目周边还有海景花园等成熟小区，周边生活配套齐全，加上北面靠近黄狮海，环境不错。另外，项目临金山大道，在金山大道和二雅路交汇的地方设有地铁6号线二期二雅路站，预计今年军运会前通车，到时候这边的交通会越来越方便。综合来看，融创观澜府所在的区位还是挺宜居的。
来源 | 武汉规划一张图
二、交通：地铁6号线延长线即将开通 距离约200米左右
来源百度地图，与实际略有偏差仅供参考
地铁：项目距离地铁6号线二期二雅路站约200米，6号线二期预计将在今年的军运会前开通。地铁将从目前的一期金银湖公园站延伸至临空港大道站，即军运会的场馆武汉五环体育中心附近。
图：地铁口已初见雏形
公交：项目步行300米范围内有熙龙湾金山大道口站、海景北一路金山大道口站和金山大道二雅路站等公交站。有h93路、h102路、h88路、h102路、h85路等公交线路。
自驾：项目临主干道金山大道，距离建设中的快速通道硚孝高速公路约800米，硚孝高速在海口转盘（金山大道与硚孝高速交汇处）设有上桥匝道，硚孝高速一期与主城区连接线工程（泾河收费站至竹叶海互通）已于2018年12月通车，从项目自驾前往硚口、武汉中央商务区、金银湖等区域更加方便了。
交通点评：目前出行主要依赖公交，自驾还比较方便，等到年底地铁6号线二期通车，出行将会更加方便。
实景图 | 项目附近公交站牌
三、配套：相对完善 湖岸风光旖旎
来源 | 百度地图
商业配套：项目距离宜家荟聚中心和建设中的东西湖万达广场3000米左右。
生活配套：周边海景花园、丰尚时代广场熙龙湾和沿海赛洛城等成熟社区的底商，涵盖了餐馆、面馆、生鲜水果店、干洗店、理发店、宠物诊所等生活相关配套。
教育资源：项目自带一所9班的私立幼儿园。
医疗配套：项目距离私立医院武汉太康医院250米；距离东西湖区人民医院2500米，现在协和托管了，是一所三级综合医院。
公共配套：项目位于黄狮海湖畔，距离竹叶海公园1500米。
配套点评：项目周边基本生活配套齐全，距离大型商业不算近，周边医疗配套还可以，位于黄狮海湖畔，可享受湖岸风光。
实景图 | 项目周边武汉泰康医院
实景图 | 项目周边黄狮海湖景
四、房源：户型偏改善 目前可以直接认购
融创观澜府共分两期开发，北面靠近黄狮海的地块为一期，南面地块为二期。项目目前主推的是二期11-14号楼，建面104-140平房源。目前还有不错的楼层在售中可以直接认购，整体均价带装修约19000元/平！
11、12号楼为47层，2个单元，两梯两户，均是140平户型；13、14号楼为46层，2个单元，两梯四户，中间两户为104平户型，两边是122平户型。
房源点评：一期靠近黄狮海，多为小洋房，居住舒适度比二期高层好一些，但离主干道金山大道和地铁口稍远；目前在售的二期高层，紧邻金山大道，与6号线二期二雅路站直线距离不足200米。二期13,14号楼南面无任何遮挡，即使是低楼层也不会有采光的影响。
图 | 项目沙盘
建面140平米四房两厅两卫
户型点评
优势：
1、户型南北通透，四房两厅两卫设计，比较实用，可以三代同堂；
2、该户型所在楼栋为2梯2户结构，约6平米电梯前室和约4.5平米楼梯隔间都可以多样化利用；
3、入户玄关设计，整体私密性较好；
4、主卧带衣帽间和主卫，居住舒适度较高；
5、客厅和卧室要么带阳台，要么带飘窗，采光比较好，视野也开阔。
建面104平米三房两厅一卫
户型点评
优势：
1、户型整体方正，动静分区设计，三房两厅一卫设计，适合刚需或者三口之家；
2、餐客厅一体，活动空间大；卧室都分布在另一边，私密性好；
3、南向客厅和次卧共用大阳台，利于采光和晾晒；
建面122平米三房两厅两卫
户型点评
优势：
1、户型南北通透设计设计，三房两厅两卫，适合偏改善居住；
2、餐客厅一体，活动空间大；
3、南向客厅和次卧共用大阳台，利于采光和晾晒；
4、主卧带有私密卫生间以及南向阳台，利用空间大。
五、品质：品牌房企+品牌物业 住宅品质比较有保障
开发商：武汉融创臻远房地产有限公司。
承建商：中建三局，品质比较有保证。
物业公司：融创物业，超高层物业费3.2元/平米·月，洋房物业费3.8元/平米·月，别墅物业费4.5元/平米·月。
楼间距：整体约60-70米。
电梯品牌：三菱
车位配比：1:1.74（含商业），住宅车位配比1:1.2，比较高。
品质点评：从各项指标来看，融创观澜府属于东西湖区域品质比较高的项目，装修部分包含了地暖、新风以及净水器等。
图 | 项目意向用材品牌展示
实景图 | 项目承建商
图：实景图
综合优劣势点评
优势：
1.项目周边基本生活配套齐全，居住氛围较好；
2.位于黄狮海湖畔，一期容积率仅2.26，居住环境较好（容积率数据来源武汉国土资源局）；
3.距离地铁6号线二期二雅路站仅仅200米，距离硚孝高速公路匝道也比较近，未来交通会越来越方便；
4.品牌开发商+品牌物业+品牌用材，品质还是不错的；
5.项目所在区域近年来不断有新规划出炉，具备一定发展空间。
劣势：
户型均在100平以，总价略高，没有刚需小户型。
港湾江城基本信息：
港湾江城位于武汉经济技术开发区沌口路和万家湖中路交汇处，项目总占地面积约535464平方米，建筑面积约1500000平方米，一共包含有六期，目前项目正在开发二期，项目二期占地47355方，建筑面积154656，停车位共1153个，二期楼栋总数10栋+一所幼儿园，总户数1350户。
港湾江城在售二期1、2号楼99平、112平、122平带装修房源，均价13500元/平，包含2500元/平装修。
1
区位：四环以内 距长江不到300米
来源 | 百度地图
港湾江城地处武汉经济技术开发区，位于沌口路和万家湖中路交汇处，距离长江不到300米，临江高层可以无遮挡观赏江景。项目距离四环线约2600米，四环线是武汉市内的一条环线高速公路，全长约143公里，设计车行时速100公里，全线双向8车道，预计2019年底正式通车。项目距离三环线约4900米，三环线全场91公里，串联武汉的中心城区。
来源 | 百度地图
小区位：
北面：沌口路
南面：长江
西面：华建小区、江滩特大桥
东面：长江
区位点评：项目处于三环以外，临长江，周边有曾经的汉阳造纸厂以及职工宿舍已经拆迁，项目周边规划已住宅用地为主，后期将面临大规模拆迁并建设居住新城。
2
交通：双主路 可快速上环线
来源 | 百度地图
1、轨道交通：项目距离地铁16号线沌口路站约600米，武汉地铁16号线一期工程属于市域线，设计时速为120km/h。是一条联系汉南区与主城区的快速轨道交通线路。一期工程南起纱帽周家湾，北至国博中心，沿纱帽大道、马影河大道、汉洪高速、军山大道、沌口路敷设，穿越了马影河、五环线（武汉绕城高速）、大军山、小军山、四环线、分蓄洪区、东荆河、三环线等。预计2019年或者2020年建成通车。
来源 | 武汉市发改委官网
2、公交：项目300米范围内有1个公交站，是沌口路黄家湾站；共有四路公交车，分别是347路；658路；654路；k03路公交车。以上四路公交车均可以换乘地铁。
3、自驾：从项目通过沌口路可直达汉阳四新，上江城大道可前往汉阳；通过车城大道与沌阳大道均可以到达东风高架通往四环线或者三环线。
交通点评：从项目开车出行较为便捷，如果通过公交出行，也可换乘地铁，如果打算直接采用轨道交通出行，需要等待地铁16号建成通车。
3
配套：自带13万平米商业
商业配套：项目自带13万平米商业，预计年内正式动工修建，小区底商已入住农业银行、天猫超市等。距离经开永旺约4200米，距离湘隆时代广场约5200米；距离万达广场约6200米。
图 | 经开永旺
医疗配套：项目方圆6千米范围内拥有武汉中医院、亚心沌口医院以及协和医院神龙分院三所三甲医院。其中亚心沌口医院预计今年内正式开业。
图 | 武汉中医院汉阳院区
公共配套：项目附近有一个汤湖公园，汤湖公园为市级公园。公园总面积555亩，其中水面面积240亩。栽种了桂花、银杏、樟树等乡土乔木1万多株，灌木7万多株，并带有汤湖图书馆、汤湖美术馆、汤湖戏院等。
图 | 汤湖公园
配套点评：项目自带十三万平米商业能够基本满足小区居民的日常生活需求，大型商业需开车或乘坐公交到经开永旺或者经开万达。项目附近有汤湖公园，那里环境优美，设施完备，是一个适宜休闲娱乐的场所。
4
房源：刚需为主 首付40万起
港湾江城目前在售二期1、2号楼99平、112平、122平带装修房源，均价13500元/平。
其中，1、2号楼为连廊板式楼结构，户户通透，1号楼为40层，2梯4户结构；2号楼为47层，2梯4户结构。
图 | 沙盘效果图
房源点评：港湾江城位于武汉经济技术开发区，推出的房源主要集中在三、四房，适合于刚需或者刚需改善型的购房者。项目带有装修，虽然一定程度上提升了楼盘价格，但也是省去了购房者以后入住时的装修时间。
接下来，小编选取2个户型进行点评：
建面122平 3室2厅2卫
户型点评
优势：
1、南北通透，户型通透性好；
2、两房带飘窗，主卧与客厅共用一个南向阳台，采光观景效果好；
3、餐厅和客厅相互贯通，方便活动；
4、主卧带卫生间，舒适度高；
5、卫生间干湿分离，方便卫生。
劣势：
1、次卧朝北，冬季采光会有一些影响。
建面99平 3室2厅2卫
户型点评
优势：
1、户型方正，三开间朝南；
2、两房带飘窗，主卧与客厅共用一个南向阳台，采光观景效果好；
3、餐厅和客厅相互贯通，方便活动。
劣势：
1、次卧朝北，冬季采光会有一些影响。
建面112平 3室2厅1卫
户型点评
优势：
1、南北通透，户型通透性好；
2、两房带飘窗，主卧与客厅共用一个南向阳台，采光观景效果好；
3、餐厅和客厅相互贯通，方便活动；
4、主卧带卫生间，舒适度高；
5、卫生间干湿分离，方便卫生。
劣势：
1、次卧朝北，冬季采光会有一些影响。
5
品质：小区环境不错 车位配比高
港湾江城的开发商是武汉晨鸣万兴置业有限公司，武汉晨鸣万兴置业有限公司是武汉本土的开发商。目前，武汉晨鸣万兴置业有限公司在武汉仅有港湾江城这一个项目。
项目物业为港湾物业管理有限公司，小区物业费为2.3元/平米/月，算是比较低的。
项目采用人车分流的设计，车位配比超1:1，高于1:0.7的国家标准。项目一期已交付，小区环境不错。
图 | 一期实景
品质点评：项目二期采用了超过1:1的人车分流设计，购房者不用担心以后的停车问题。港湾江城一期的小区绿化做得不错，而项目二期的品质较一期还有进一步的提升。
港湾江城优劣势
优势：
1、150万平方米的大体量，后期社区的生活配套比较有保障；
2、距离长江不到300米，算是比较平价的江景盘；
3、周边规划有16号线和居住新城；
4、房源以刚需为主，还有99平户型，首套房首付40万起；
5、 车位配比超1:1，停车无忧。
劣势：
1、周边目前还是以老小区为主。
华发阳逻金茂逸墅基本情况：
项目位于不限购的新洲阳逻板块，地处阳逻之心规划核心处。整个项目共包含001地块（阳逻金茂逸墅）和004（华发阳逻金茂逸墅）两个地块，其中001地块由金茂主导开发，而004地块是华发和金茂两大品牌房企合作开发的。目前主推的004号地块，即华发阳逻金茂逸墅。该地块占地5.9万方，计容建面约13万方，总户数为1048户。一共10栋小高层住宅及少量社区底商，同时还配有1所12班的幼儿园。
图：售楼部实景
华发阳逻金茂逸墅动态：项目预计在2019年5月底左右继续加推004地块的小高层产品，将推出7,8,9号楼建面约96平、111平和136平户型，前期开盘均价约9200元/平（包含2000元/平装修）。
一、区位：位于武汉以东 阳逻之心核心区域
华发阳逻金茂逸墅位于武汉以东，新洲阳逻开发区柴泊大道旁，新洲一中以东1000米处，武汉外环绕城高速旁，项目所在区域是阳逻之心规划的核心区。
图：根据百度地图绘制与实际略有偏差，仅供参考
从小的区位上来看，华发金茂逸墅的东面是福星惠誉地块和蓝田玉生态项链，南面是华发中城中央公园，西面是红星天铂项目，北面则是规划的物流交易所和万达广场商业。
关于“阳逻之心”：
“阳逻之心”是近年来新洲政府在阳逻新城重点打造的规划，位于阳逻新城东南部，柴泊湖以东、汉施公路以南、倒水河和阳逻机场西北区域，整体规划约10平方公里。阳逻之心区域规划结构为“一轴、一带、五区”。
一轴：柴泊大道核心公共服务轴。
一带：蓝玉项链生态带。
五区：兴城产业组团、玉带居住组团、临山居住组团、湖滨居住组团、碧水居住组团、悦河居住组团。
“阳逻之心”将打造为武汉市新城区建设示范区、新洲区生产性服务中心、大临港版块和东部新城组群综合服务中心、阳逻新城市民活动和高档生活中心。
图：阳逻之心规划图
二、交通：距离地铁10号线柴泊大道站约100米
地铁：华发阳逻金茂逸墅周边有两天地铁线路，第一条是已经开通的地铁21号线，最近的站点是试岗站，不过距离有点远差不多在2.5公里左右。另一条是规划中的地铁10号线新港线，最近的站点名是柴泊大道站，距离仅仅100米。地铁10号线在武汉市第四轮地铁规划中，将于今年开工建设。起点是在武汉站，终点是阳逻施岗！
公交：目前项目门口的柴泊大道还在不断修建完善中，门口暂无公交线路，后期阳逻之心建成预计将会增设站点。
自驾：目前自驾最方便的线路就是走江北快速路。华发阳逻金茂逸墅门口的柴泊大道，直接连通已经通车的江北快速路。
三、周边资源：万达、红星两大商业体围绕
商业：项目周边还处于待开发状态，因此附近没有实际可见的商业体，都处于规划中。不过规划也已经落地正在建设，如旁边有6万平方米的爱琴海购物公园，对面是阳逻万达商业。光这两个综合商业体就足以满足日后业主的购物需求呢。此外华发金茂逸墅项目自身规划约4.5万方，沿柴泊大道分布约1公里国际商业街区，集购物中心、儿童活动、国际美食、主题展览于一体，另外还已经签约了喜来登酒店。
图：红星爱琴海购物综合体效果图
学校：金茂整个地块自带2个12班幼儿园，保证业主小孩优质的学前教育，首推的004B地块就分布有一个。
图：新洲一中阳逻校区实景
医疗：项目2公里范围内就有三甲医院湖北省中山医院阳逻院区，这是阳逻地区的综合性医院，后期新港线通车之后，1站地铁就能到。
公共：阳逻之心规划的约60万平方米的蓝玉项链生态景观带就在项目东侧，规划一条9.6公里长的滨水生态绿廊，此外阳逻柴泊湖绿道已经修建完工，也可饭后休闲散步。
四、房源：月底将推建面96-136平带装修新房
项目前期开盘频次较高，基本都是开盘就售罄的状态，可见金茂的地理位置和品质还是很受认可。项目预计在5月底左右再次加推新的楼盘，即004B地块的7,8,9号楼三栋，户型有三种分别是96平、111平和136平。货量比较充足，买到的概率还是挺大的！
图：沙盘实景
7,8,9号楼均是板楼带连廊设计，这样能使得户户都通透。层高都是16层，两梯四户，中间两小户型是96平，两边大户型是111和136平。
以下是户型分析：
户型分析：户型方正，动静分区明显，做了三房两厅两卫，利用率高。主卧为衣帽空间+卫生间的套房设计，现在市场上90多平户型能做到两卫的不多见。这个户型整体来看是非常不错的。
户型点评：这个户型位于边户，三房两厅两卫，南北通透双阳台设计，不过两阳台并不是正对。主卧同样是带主卧是带衣帽空间和独立卫生间的套间设计，舒适度和功能性也很高，室内空间尺寸比较足，活动空间大。
户型点评：136平四房两厅两卫设计，南北通透双阳台、户型方正、三开间朝南，全明无暗房，主卧同样是带主卧是带衣帽空间和独立卫生间的套间设计，这个户型基本已经设计的比较好了。
五、价格：带装修整体均价约9200元/平
从前期开盘的备案价来看，华发华发阳逻金茂逸墅的价格大概在9200元/平，相比于周边的一些竞品，它的价格并没有什么优势。如红星天铂卖毛坯，单价在7900元/平，绿城桃李春风前期卖毛坯价格在7200元/平左右，此外阳逻的一些老盘如当代阳逻满庭春，带装修价格在8400元/平，新力金沙湾带装修9400元/平。不过华发金茂的户型公摊还是比较低的。
华发阳逻金茂逸墅优劣势分析
优势：1，小区品质不错，包括装修、小区内部设计、绿化等，同时金茂的物业服务口碑好。
2，,住宅产品为小高层，户型都是通透设计，居住舒适度高，公摊低。
3，项目距离地铁新港线站点约200米。
4，自带大体量的商业街，同时对面还是商业巨头——万达
劣势：项目周边的发展还需要一段时间，目前比较荒芜。
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注：1、本信息采集于2019年5月24日，实际信息可能有变动，请以销售现场实际信息为准。文中所涉及装修状况、标准以合同为准。
2、文中距离信息来源于百度地图测距和绘制地图，与实际信息可能略有偏差，仅供参考。
3、文中所插入楼盘卡片皆为效果图。
4、文中涉及的均为建筑面积。
