龙华老城旧改集中式爆发 深圳又一重量级商业中心即将诞生

龙华一直被称为“宇宙中心”，但与此同时，龙华也一直在被吐槽配套差、离市中心远，尤其是龙华老城区，因为农民房和破旧厂房多，常常被人嫌弃，但近几年这个片区落定了多个旧改项目，焕然一新的面貌指日可待。

龙华老城与龙华中心区相邻，包含龙华、清湖和锦绣江南这三大区域，北抵沈海高速，南至布龙路，西临福龙路，东接梅观高速，整体位置处于大深圳的北部。

（根据百度地图绘制，可能与实际信息略有偏差，仅供参考）

几年前，龙华老城的标签是脏乱差，整个片区以农名房、工业厂房和部分老小区为主，但是近几年，龙华老城发生了很大变化，政府规划利好不断倾斜（来源：深圳城市更新网），众多开发商纷纷在此拿地，华侨城、海岸城、壹城中心、中洲旧改......一时间这里旧改云集，这其中最值得一提是龙华海岸城旧改项目，它的开发商为深圳海岸集团，与南山海岸城为同一个开发商，总建面约100万平方米，占地面积约25万平方米，在功能和规模上将直接挑战南山海岸城。

（龙华海岸城效果图）

4号线连接深圳北，游遍全国不是梦

4号线的龙华站和清湖站均在龙华老城范围内，作为深圳仅有的一条垂直连接南北方向的地铁线，它打破了龙华与市中心的隔阂，而从龙华站出发仅4站即可到达深圳北站，到了深圳北，就等于打开了通往全国各地的大门！

不过4号线也是出了名的人多，加上龙华老城这边具有租金优势，整个区域都比较拥挤。

学校较多，教育基本不愁

龙华老城范围内有多个学校（来源：深圳教育局官网），同时该区域的租户多为未婚白领，因此在教育资源上，相比福田、南山等区域显得不那么紧缺。

高密度社区，文体设施匮乏

龙华老城片区多为早年间建成的农民房，密度较高，且基本没有公园、绿化配套，现阶段的休闲娱乐更多的是倚靠龙华公园和龙胜公园，但两者均为整个龙华区的市政配套，因此可能较为拥挤。

（根据百度地图测绘）

高档购物中心较为短缺

在9月底壹方天地A区开业前，龙华老城区域内是没有大型购物中心的，更多的是一些中小型商超，壹方天地的开业一定程度上提升了整个片区的消费品质。

大开发商云集，居住品质大升级

龙华老城目前已有多个旧改项目，以龙华站为中心向四周辐射，分别有华侨城旧改、龙华海岸城旧改、中轴央城旧改、龙华商业中心旧改、中洲旧改、壹城中心等，这些项目多为综合体，在商业、教育、文体等各方面的资源上，龙华老城区将得到很大的补充和提升。

（根据百度地图绘制，可能与实际信息略有偏差，仅供参考）

斥资100亿，促进商业大爆发

早在2012年，海岸城就与龙华签订了协议，将投入100亿打造龙华海岸城，龙华海岸城的定位与南山海岸城类似，将包含商业、酒店、公寓、住宅等多种业态。除此之外，壹城中心自带的商业壹方天地也已部分开业，未来全部开业后，整个片区的商业资源将得到极大的完善，加之其他几个旧改项目的配套底商，未来的龙华老城的商业地位不言而喻。

多条地铁线汇聚，交通顺畅

龙华老城目前仅有4号线一条轨道交通，因此比较拥挤，但在建的6号线未来也将经过龙华老城，同时还有规划中的4号线延长线，或许也能一定程度上缓解目前的交通压力。

除此之外，还有22号线、25号线和27号线也有可能经过龙华老城，只是目前还未被正式提上日程。（信息来源：深圳地铁官网）

前面也有提到，龙华老城以城中村为主，新房项目较少，目前片区内在售的只有融创智汇大厦和壹城中心，融创智汇大厦为工改公寓，整体均价45000元/平方米，壹城中心目前仅剩大户型在售，整体均价60000元/平方米。

要了解龙华老城的新房特征，可能需要先看看它周边其他区域的房源特征。

低总价刚需小三房

龙华的房价，相对福田和南山比较便宜，相对龙岗、坪山稍微有点贵，但优势在于距离市中心近，而龙华老城作为一个生活气息比较浓厚的区域，周边的新房大多主打刚需市场，以80平米左右的小三房为主，总价也相对较低，月供压力小。

珑门目前主力在售82-86平方米的3-4房，整体均价45000元/平方米，户型和价格均比较适合刚需，不足点在于目前暂无地铁通达。

阳基御龙山大小户型均有在售，比较适合刚需的是86平方米2房，整体均价48000元/平方米。

金洪观荟二期目前还有89平方米2房在售，整体均价48000元/平方米。

与前面推荐的三个楼盘相比，新彩苑距离市中心更近，同时在深圳北站商圈范围内，更适合刚需，目前有83平方米3房在售，整体均价65000元/平方米。

尺度舒适的改善户型

虽然龙华老城的新房主打刚需市场，但还是会顾及一下市场的改善需求，做一些大户型，龙华的大户型相对南山的别墅可以说是便宜太多了，加上该区域的多个综合体旧改项目，未来生活配套也会得到很好的改善。

壹城中心处于龙华老城范围内，目前126平方米大户型在售，比较适合改善型客户。

佳华领域广场处于观澜，在位置上优势不明显，目前141-142平方米大户型在售，整体均价46000元/平方米，价格和户型均比较适合改善型客户。

小户型低总价公寓

龙华老城目前具有代表性的小户型公寓是融创智汇大厦，该片区以外也有不少公寓项目，均以小户型为主，同一片区内公寓的价格略低于住宅，但龙华的公寓不支持积分入学，不适合刚需客户购买，非自住客户倒是可以考虑。

龙华区二手房的整体均价为51087元/平方米（来源：贝壳网），综合考虑价格、户型以及配套资源，龙华老城的房子其实更适合刚需客户，而且这个片区的旧改项目多，未来几年的新房供应量也会比较充足，只是需要等待几年再入市。如果考虑近期买房，不妨往4号线延长线方向看看，户型上则是建议选择90平米左右的2-3房，例如上文提及的珑门、阳基御龙山、金洪观荟二期等项目。

注：楼盘卡片均为效果图。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。

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